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1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。
2.计算方法。计算公式就是最核心的BUG 了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式。WACC =（E *0.3+D *0.7）-租售比WACC 是加权资本成本，E 是自有资金成本/收益=首付资金成本，D 是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去）亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把4.9%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。
3.在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯是否的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。
最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。
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