房屋持有成本

温馨提示:本文最后更新于2022-04-27 13:55:06,某些文章具有时效性,若有错误或已失效,请在下方留言或联系

1.如果不叠加杠杆,需要房价的涨幅超过资本成本,也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间,未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件;但如果是精确到某个年份某个城市,那每年10%的涨幅,就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨,一涨把5年涨幅全部补足,比如武汉。
2.计算方法。计算公式就是最核心的BUG 了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况,首先应该使用的是正确的公式。WACC =(E *0.3+D *0.7)-租售比WACC 是加权资本成本,E 是自有资金成本/收益=首付资金成本,D 是债务成本=按揭贷款利率(该上浮上浮,一起算进去)亏损=下跌的房价+资金成本,资金成本必须要把4.9%这个基数带进去算,光把上浮的比例单独拎出来,不带入基数是错误的财务计算方法。
3.在这个理论基础之上,买入资产的时候很少会从极微观的角度(例如某些自住需求)来衡量这套房子是否值得,更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值(正向加成、反向拆骨等),综合起来明显低估的房子就是优质资产,平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯是否的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价,他们的标尺相对比较冷血理性,少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响,所以只要有“买”和“贷”的资格,同时财务情况平稳,下叉都是非常果断的。
最后当代单价2万以上,是市场价高出一大截,都不是好的选筹,重新淘2万内的。

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